Приховані витрати на купівлю житла в Іспанії: справжня сума

Ціна в оголошенні - це не те, що ви насправді платите. До вторинного житла додайте приблизно 10-13% податків і зборів, а до новобудови - близько 12-15%. Просте правило: закладайте 10-15% понад ціну. Ось чесний розклад, без дрібного шрифту, куди йдуть ці гроші на Коста-Бланка та в регіоні Валенсія.

Ноель Піку та команда Team Picou, RE/MAX у Фінестраті, Аліканте. Ми супроводжуємо іноземних покупців 6 мовами.

Чому ціна оголошення - це не кінцева вартість

В Іспанії податки на купівлю та професійні гонорари майже завжди сплачує покупець. Це не сюрпризи, а відомі витрати; але якщо не закласти їх від початку, вони можуть зруйнувати ваш план. Хороша новина: вони передбачувані, і хороший консультант назве вам повну суму ще до того, як ви зробите пропозицію.

Податки: найбільша стаття

Податок залежить від того, купуєте ви вторинне чи нове житло.

• Вторинне житло (ITP): ви сплачуєте податок на передачу. У регіоні Валенсія він становить 9% з 1 червня 2026 року, і 11% на частину ціни понад 1 000 000 EUR. В інших регіонах ITP становить приблизно від 6% до 10%.
• Новобудова: ви сплачуєте 10% ПДВ плюс гербовий збір (AJD), який у регіоні Валенсія становить 1,4% з 1 червня 2026 року (загалом AJD коливається близько 0,5-1,5% залежно від регіону).

Докладніше в нашому гіді Податок на купівлю нерухомості в регіоні Валенсія.

Професійні гонорари

Крім податку, ось звичні витрати:

• Нотаріус: близько 600-1 200 EUR за публічний акт.
• Реєстр нерухомості: близько 400-800 EUR, щоб зареєструвати житло на ваше ім’я.
• Gestoria (адміністративне оформлення): близько 300-600 EUR.
• Незалежний юрист: близько 1-1,5% від ціни. Не обов’язково, але для іноземного покупця це найкраще вкладення: він перевіряє обтяження, дозволи й договори перед підписанням.

Якщо берете іпотеку, додайте це

• Оцінка: близько 300-600 EUR.
• Комісія за оформлення: від 0 до 1% суми кредиту, залежно від банку.

Якщо купуєте з фінансуванням, спершу перегляньте свої варіанти. Структура купівлі (на власне ім’я чи через компанію) також впливає на витрати й податки; ми пояснюємо це в гіді Купівля на власне ім’я чи через компанію.

Вторинне житло проти новобудови

Ключова різниця - у податку. Вторинне житло сплачує ITP; новобудова сплачує ПДВ плюс AJD, що загалом виходить трохи дорожче. Тому діапазон зростає до 12-15% для новобудови проти 10-13% для вторинного житла. Нотаріус, реєстр, gestoria і, за потреби, юрист та іпотека в обох випадках приблизно однакові.

Приклад із розрахунком: житло за 300 000 EUR

Для вторинного житла за 300 000 EUR додаткові витрати можуть скласти приблизно 32 000-35 000 EUR, і загальна сума виходить близько 332 000-335 000 EUR. Це орієнтовна оцінка: точна сума залежить від вашого регіону, наявності іпотеки та конкретних гонорарів. Ваш консультант має назвати вам уточнену цифру перед пропозицією.

Як спланувати бюджет без несподіванок

1. Виходьте з 10-15% від ціни як резерву на витрати.
2. Уточніть тип житла (вторинне чи новобудова): це змінює податок.
3. Попросіть письмовий розклад податків і гонорарів, перш ніж щось підписувати.
4. Тримайте цю суму окремо: ці витрати зазвичай не входять в іпотеку.
5. Залиште невеликий запас на випадок, якщо податкова оцінка чи якась стаття виявляться вищими.

Якщо ви іноземний покупець, почніть із нашого гіда Іноземні покупці в Іспанії 2026, де йдеться про NIE, банківський рахунок і перші кроки.

Як допомагає Team Picou

Перед вашою пропозицією ми називаємо вам справжню повну суму купівлі, з розкладом податків і гонорарів для вашого конкретного випадку на Коста-Бланка. Ми знайомимо вас із надійними незалежними юристами та gestores і супроводжуємо на кожному підписанні. Ви можете переглянути об’єкти або, якщо також продаєте, замовити безкоштовну оцінку.

Застереження

Цей гід - загальна інформація освітнього характеру, а не юридична чи податкова консультація. Ставки змінюються й різняться залежно від випадку та регіону. Завжди підтверджуйте свою ситуацію в кваліфікованого юриста чи gestor перед купівлею. Оновлено: липень 2026.