Versteckte Kosten beim Immobilienkauf in Spanien: die echte Summe

Der Preis im Inserat ist nicht das, was Sie tatsächlich zahlen. Bei einer Bestandsimmobilie kommen etwa 10 bis 13% an Steuern und Gebühren hinzu, bei einem Neubau rund 12 bis 15%. Die Faustregel: Rechnen Sie mit 10 bis 15% auf den Preis. Hier ist die ehrliche Aufstellung, ohne Kleingedrucktes, wohin dieses Geld an der Costa Blanca und in der Region Valencia fließt.

Von Noël Picou und dem Team von Team Picou, RE/MAX in Finestrat, Alicante. Wir begleiten internationale Käufer in 6 Sprachen.

Warum der Angebotspreis nicht die Endkosten sind

In Spanien zahlt fast immer der Käufer die Kaufsteuern und die Honorare. Das sind keine Überraschungen, sondern bekannte Kosten; wenn Sie sie nicht von Anfang an einplanen, können sie Ihren Plan durcheinanderbringen. Die gute Nachricht: Sie sind vorhersehbar, und ein guter Berater nennt Ihnen die Gesamtsumme, bevor Sie ein Angebot machen.

Die Steuern: der größte Posten

Die Steuer hängt davon ab, ob Sie eine gebrauchte oder neue Immobilie kaufen.

• Bestandsimmobilie (ITP): Sie zahlen Grunderwerbsteuer. In der Region Valencia beträgt sie 9% ab dem 1. Juni 2026 und 11% auf den Teil des Preises über 1.000.000 EUR. In anderen Regionen liegt die ITP grob zwischen 6% und 10%.
• Neubau: Sie zahlen 10% Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer (AJD), die in der Region Valencia ab dem 1. Juni 2026 1,4% beträgt (AJD liegt allgemein bei etwa 0,5 bis 1,5% je nach Region).

Mehr Details in unserem Ratgeber Kaufsteuer für Immobilien in der Region Valencia.

Die Honorare

Über die Steuer hinaus sind dies die üblichen Kosten:

• Notar: etwa 600 bis 1.200 EUR für die öffentliche Urkunde.
• Grundbuch: etwa 400 bis 800 EUR, um die Immobilie auf Ihren Namen einzutragen.
• Gestoria (Abwicklung): etwa 300 bis 600 EUR.
• Unabhängiger Anwalt: etwa 1 bis 1,5% des Preises. Nicht Pflicht, aber für einen internationalen Käufer das am besten angelegte Geld: Er prüft Lasten, Genehmigungen und Verträge vor der Unterschrift.

Bei einer Finanzierung kommt dies hinzu

• Wertgutachten: etwa 300 bis 600 EUR.
• Bearbeitungsgebühr: 0 bis 1% der Kreditsumme, je nach Bank.

Wenn Sie mit Finanzierung kaufen, prüfen Sie zuerst Ihre Optionen. Auch die Struktur des Kaufs (im eigenen Namen oder über eine Gesellschaft) beeinflusst Kosten und Steuern; das behandeln wir in Kauf im eigenen Namen oder über eine Gesellschaft.

Bestand gegen Neubau

Der entscheidende Unterschied ist die Steuer. Eine Bestandsimmobilie zahlt ITP; ein Neubau zahlt Mehrwertsteuer plus AJD, was insgesamt meist etwas teurer ausfällt. Deshalb steigt die Spanne auf 12 bis 15% beim Neubau gegenüber 10 bis 13% bei Bestand. Notar, Register, Gestoria und gegebenenfalls Anwalt und Kredit sind in beiden Fällen ähnlich.

Rechenbeispiel: eine Immobilie für 300.000 EUR

Bei einer Bestandsimmobilie für 300.000 EUR können sich die Nebenkosten auf etwa 32.000 bis 35.000 EUR summieren, sodass die Gesamtausgabe bei rund 332.000 bis 335.000 EUR liegt. Das ist ein Richtwert: Die genaue Summe hängt von Ihrer Region, davon ob eine Finanzierung besteht, und den konkreten Honoraren ab. Ihr Berater sollte Ihnen die genaue Zahl vor dem Angebot nennen.

So budgetieren Sie ohne Überraschungen

1. Gehen Sie von 10 bis 15% des Preises als Kostenreserve aus.
2. Klären Sie die Art der Immobilie (Bestand oder Neubau): Das ändert die Steuer.
3. Verlangen Sie eine schriftliche Aufstellung von Steuern und Honoraren, bevor Sie etwas unterschreiben.
4. Halten Sie diesen Betrag getrennt bereit: Diese Kosten sind meist nicht im Kredit enthalten.
5. Lassen Sie einen kleinen Puffer, falls die Steuerbewertung oder eine Position höher ausfällt.

Als ausländischer Käufer beginnen Sie am besten mit unserem Ratgeber Ausländische Käufer in Spanien 2026, der NIE, Bankkonto und die ersten Schritte behandelt.

Wie Team Picou hilft

Vor Ihrem Angebot nennen wir Ihnen die echte Gesamtsumme Ihres Kaufs, mit Steuern und Honoraren aufgeschlüsselt für Ihren konkreten Fall an der Costa Blanca. Wir vermitteln Ihnen vertrauenswürdige unabhängige Anwälte und Gestores und stehen bei jeder Unterschrift an Ihrer Seite. Sie können Immobilien ansehen oder, falls Sie auch verkaufen, eine kostenlose Bewertung anfordern.

Haftungsausschluss

Dieser Ratgeber ist allgemeine Information zu Bildungszwecken, keine Rechts- oder Steuerberatung. Sätze ändern sich und variieren je nach Fall und Region. Bestätigen Sie Ihre Situation immer mit einem qualifizierten Anwalt oder Gestor, bevor Sie kaufen. Aktualisiert: Juli 2026.