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Le vrai coût d'achat sur la Costa Blanca

Les 10–14 % que vous payez réellement au-dessus du prix annoncé — d'un coup d'œil.

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Le vrai coût d’achat sur la Costa Blanca

Les 10–14 % que vous payez réellement au-dessus du prix annoncé — d’un coup d’œil.

Par Team Picou · RE/MAX Inmomás II, Finestrat.

La règle unique

Prix annoncé ≠ ce que vous signez sur le chèque.

Sur la Costa Blanca, prévoyez 10–14 % de frais et taxes en plus du prix d’achat. L’ancien tourne autour de 13 % ; le neuf autour de 14 %.

Si vous ne retenez qu’une chose de cette page, retenez la règle. Tout le reste l’explique.

Bien ancien (vous achetez à un particulier)

Coût	Montant	Payé à
ITP — Droits de mutation	10 % du prix de vente	Generalitat Valenciana
Notaire	~0,5–1 % (échelonné, généralement 600–1 500 €)	Notaire
Registre foncier	~0,4 % (échelonné, généralement 400–800 €)	Registro de la Propiedad
Avocat	1 % ou forfait 1 500–2 500 € + TVA	Votre avocat
Frais bancaires (si prêt)	~1 % + expertise 300–600 €	Votre banque
Tout compris typique	~13 % du prix

Sur une villa ancienne à 300 000 €, prévoyez 39 000 € de frais en plus du prix → 339 000 € de débours total avant meubles et déménagement.

Neuf (vous achetez au promoteur)

Coût	Montant	Payé à
IVA — TVA	10 % du prix de vente	Hacienda (Trésor public)
AJD — Droit de timbre	1,5 % du prix de vente	Generalitat Valenciana
Notaire	~0,5–1 %	Notaire
Registre foncier	~0,4 %	Registro de la Propiedad
Avocat	1 % ou forfait 1 500–2 500 € + TVA	Votre avocat
Frais bancaires (si prêt)	~1 % + expertise 300–600 €	Votre banque
Tout compris typique	~14 % du prix

Sur un appartement neuf à 300 000 €, prévoyez 42 000 € de frais → 342 000 € de débours total.

Les calculs qui changent votre recherche

La règle des 10–14 % change votre prix de recherche maximum, pas seulement le chèque du jour de signature. Deux conséquences :

1. Cash requis à l’avance (avec prêt)

Les banques espagnoles prêtent généralement au non-résident 65 % du minimum entre prix et expertise. Vous apportez le reste en cash :

Achat	Apport 35 %	+ Frais (13 %)	Cash total à la signature
200 000 €	70 000 €	26 000 €	96 000 €
300 000 €	105 000 €	39 000 €	144 000 €
400 000 €	140 000 €	52 000 €	192 000 €
500 000 €	175 000 €	65 000 €	240 000 €

Si vous payez cash, les frais sortent de la même enveloppe — le bon plafond sur le prix lui-même est votre budget total × 0,88.

2. Négocier 10 000 € de moins vous économise ~11 000 €

Baisser le prix de 10 000 € réduit aussi l’ITP de 1 000 € (10 % de la remise). Économie réelle sur une négociation d’ancien : 11 000 € par tranche de 10 000 € négociée.

Confusions fréquentes

Ces coûts incombent généralement au vendeur, pas à l’acheteur — vérifiez dans votre compromis :

Plusvalía municipal (taxe communale sur la plus-value foncière). Presque toujours à charge du vendeur dans les contrats standards.
Commission d’agence. Payée par le vendeur. Méfiez-vous de tout agent qui vous demande des honoraires.
Charges de copropriété impayées, IBI en retard, factures d’eau/électricité. À solder par le vendeur avant la signature. Votre avocat vérifie.

Ce qui n’est PAS dans les 13–14 %

Deux postes à budgéter séparément :

Mobilier, électroménager, aménagement — varie entièrement selon vous, mais 5–15 k€ pour un T3 est normal si tout est neuf.
Coûts de fonctionnement de la première année — IBI (~0,4–1,1 % de la valeur cadastrale), charges de copropriété (très variables : 50–400 €+/mois), assurance habitation (~250–500 €/an), abonnements. Le guide gratuit “Coût de la vie” détaille tout cela.

Test de cohérence (faites-le avant de craquer pour une annonce)

Prenez votre capacité maximale cash + prêt et multipliez par 0,88 (ancien) ou 0,87 (neuf). C’est environ le prix annoncé maximum auquel vous pouvez vous engager sereinement.

Vous disposez de 400 000 € au total → plafond réaliste sur un ancien ≈ 352 000 €.

Faites ce calcul avant de visiter. Il élimine les annonces fantaisistes de votre recherche.

Vous voulez le tableau complet ?

Cette fiche est le résumé des coûts uniquement. Pour le processus complet — NIE, prêt, choix de l’avocat, le parcours acheteur en sept étapes, les pièges, et un glossaire intégral — téléchargez notre guide phare :

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Team Picou · RE/MAX Inmomás II · Finestrat.

Orientation générale, non un conseil juridique ou fiscal. Les règles espagnoles évoluent. Confirmez chaque chiffre avec votre gestor ou abogado avant d’agir.