El coste real de comprar en la Costa Blanca

El 10–14 % que pagas de verdad por encima del precio anunciado — de un vistazo.

Por Team Picou · RE/MAX Inmomás II, Finestrat.

La regla única

Precio anunciado ≠ lo que firmas en el cheque.

En la Costa Blanca, presupuesta un 10–14 % extra en costes e impuestos por encima del precio de compra. El resale ronda el 13 %; la obra nueva ronda el 14 %.

Si no te llevas nada más de esta página, llévate la regla. Todo lo de abajo la explica.

Vivienda de segunda mano (resale, le compras a un particular)

Sobre un chalé de 300.000 € de segunda mano, presupuesta 39.000 € en gastos sobre el precio → 339.000 € de desembolso total antes de muebles y mudanza.

Obra nueva (le compras a un promotor)

Sobre un apartamento de obra nueva de 300.000 €, presupuesta 42.000 € en gastos → 342.000 € de desembolso total.

Las cuentas que cambian tu búsqueda

La regla del 10–14 % no solo cambia el cheque del día de firma — cambia el precio máximo de búsqueda. Dos consecuencias:

1. Cash necesario por adelantado (con hipoteca)

Los bancos españoles suelen prestar al no residente el 65 % del menor entre precio y tasación. El resto lo aportas tú en cash:

Si compras al contado, los gastos salen del mismo bote — el techo correcto sobre lo que puedes gastar en el precio en sí es tu presupuesto total × 0,88.

2. Negociar 10.000 € te ahorra ~11.000 €

Bajar el precio 10.000 € también baja el ITP en 1.000 € (el 10 % del descuento). Ahorro real en negociación de resale: 11.000 € por cada 10.000 € de rebaja.

Confusiones habituales

Estos costes normalmente recaen sobre el vendedor, no sobre el comprador — verifica en tu contrato de compraventa:

• Plusvalía municipal (impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo). Casi siempre del vendedor en los contratos estándar.
• Honorarios de agencia. Los paga el vendedor. Desconfía de cualquier agente que te pida honorarios.
• Cuotas de comunidad pendientes, recibos atrasados de IBI, luz/agua. El vendedor debe regularizarlos antes de la firma. Tu abogado lo verifica.

Lo que NO está en el 13–14 %

Dos cosas que presupuestar aparte:

• Mobiliario, electrodomésticos, montaje inicial — depende totalmente de ti, pero 5–15 k € para un piso de 2 dormitorios es normal si compras todo nuevo.
• Gastos del primer año — IBI (~0,4–1,1 % del valor catastral), comunidad (varía mucho: 50–400 €+/mes), seguro de hogar (~250–500 €/año), suministros. La guía gratuita “Coste de vida” los desglosa.

Comprobación rápida (hazla antes de enamorarte de un anuncio)

Coge tu cash máximo + capacidad hipotecaria y multiplícalos por 0,88 (resale) o 0,87 (obra nueva). Eso es aproximadamente el precio anunciado más alto al que te puedes comprometer de forma realista.

Tienes 400.000 € totales para gastar → techo realista de precio resale ≈ 352.000 €.

Saca este número antes de visitar nada. Te elimina los anuncios de deseo de la búsqueda.

¿Quieres la foto completa?

Esta hoja es solo el resumen de costes. Para el proceso completo — NIE, hipoteca, elección de abogado, los siete pasos del recorrido del comprador, los puntos negros y un glosario completo — descarga nuestra guía estrella:

📘 Comprar propiedad en la Costa Blanca siendo extranjero (EN / ES, descarga con email)

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Team Picou · RE/MAX Inmomás II · Finestrat.

Orientación general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas españolas cambian. Confirma cualquier cifra con tu gestor o abogado antes de actuar.